Zakup nieruchomości w Hiszpanii w 2025 roku. Etapy zakupu nieruchomości w Barcelonie.

Zakup nieruchomości w Hiszpanii to proces, który wymaga znajomości lokalnych przepisów, procedur oraz specyfiki rynku. Aby transakcja przebiegła bezpiecznie i sprawnie, konieczne jest zwrócenie uwagi na kwestie prawne i techniczne związane z nieruchomością. W niniejszym artykule opisujemy poszczególne etapy tego procesu, zwracając uwagę na kluczowe elementy, które warto uwzględnić podczas nabywania nieruchomości w Hiszpanii, szczególnie w kontekście osób mieszkających za granicą.

Etap 1: Przygotowanie do zakupu

Przed zakupem nieruchomości w Hiszpanii kluczowe jest przeprowadzenie szczegółowej oceny jej stanu technicznego oraz sytuacji prawnej. Taki proces powinien obejmować kilka istotnych kroków, które pomogą uniknąć problemów związanych z ukrytymi wadami prawnymi czy fizycznymi.

Analiza dokumentów i statusu prawnego nieruchomości

Najważniejsze informacje dotyczące nieruchomości można znaleźć w Registro de la Propiedad, czyli hiszpańskim odpowiedniku polskiej księgi wieczystej. Dokument ten pozwala upewnić się, czy:

• nieruchomość nie jest obciążona hipoteką, długami lub innymi roszczeniami,

• sprzedawca ma pełne prawo do rozporządzania nieruchomością,

• nie ma żadnych ograniczeń dotyczących użytkowania, na przykład wynikających z umów najmu.

Sprawdzenie zobowiązań wobec wspólnoty mieszkaniowej

W przypadku nieruchomości w budynkach wielorodzinnych lub na terenie wspólnoty mieszkaniowej warto zwrócić się do jej zarządu o informacje dotyczące ewentualnych zaległości w opłatach właściciela. Dodatkowo należy sprawdzić, czy planowane są inwestycje, remonty lub inne działania, które mogą wiązać się z przyszłymi kosztami dla właścicieli.

Dostosowanie analizy do celu zakupu

Zakres weryfikacji powinien być dostosowany do tego, jaką funkcję będzie pełnić kupowana nieruchomość. Przy zakupie domu wakacyjnego kluczowe mogą być kwestie związane z dostępnością atrakcji turystycznych, podczas gdy w przypadku nieruchomości inwestycyjnej ważniejszy będzie potencjał wynajmu i obowiązujące przepisy regulujące najem krótkoterminowy.

Inspekcja na miejscu

Dokładne obejrzenie nieruchomości to jeden z najważniejszych elementów procesu. Jeśli osobista wizja lokalna nie jest możliwa, warto zlecić ją osobie godnej zaufania, która oceni zarówno stan techniczny budynku, jak i jego otoczenie.

Szczegółowa analiza nieruchomości oraz znajomość lokalnych przepisów to klucz do przeprowadzenia bezpiecznej transakcji, która spełni oczekiwania kupującego.

Rezerwacja nieruchomości

W początkowym etapie transakcji kupujący może podpisać umowę rezerwacyjną i wpłacić zaliczkę (1–5% ceny nieruchomości). To krok opcjonalny, ale często zalecany w przypadku popularnych nieruchomości, które mogą szybko znaleźć nowego nabywcę.

Umowa przedwstępna (Contrato de Arras)

Podpisanie umowy zadatku to kolejny, bardziej zobowiązujący krok. Na tym etapie kupujący wpłaca zazwyczaj 10% wartości nieruchomości. Wsparcie prawnika jest kluczowe, ponieważ zabezpiecza Cię przed ryzykiem utraty zadatku w przypadku niekorzystnych warunków umowy.

Więcej na temat contrato de arras możesz dowiedzieć się w naszym artykule:

Uzyskanie numeru N.I.E.

Osoby spoza Hiszpanii, które planują zakup nieruchomości na jej terenie, muszą uzyskać numer N.I.E. (Número de Identidad de Extranjero). Jest to unikalny numer identyfikacyjny dla cudzoziemców, pełniący funkcję zbliżoną do polskiego NIP-u. Numer ten jest niezbędny do przeprowadzenia wszelkich czynności prawnych i administracyjnych związanych z zakupem nieruchomości, takich jak podpisanie umowy notarialnej, otwarcie konta w hiszpańskim banku czy uregulowanie podatków.

Gdzie można uzyskać numer N.I.E.?

Procedura uzyskania numeru N.I.E. może zostać zrealizowana na dwa sposoby:

1. W Ambasadzie Hiszpanii w Polsce – Osoby przebywające na stałe lub tymczasowo w Polsce mogą złożyć wniosek o nadanie numeru N.I.E. w Ambasadzie Hiszpanii w Warszawie. Proces ten wymaga wypełnienia odpowiedniego formularza oraz wcześniejszego umówienia terminu. 

2. W Hiszpanii możliwe jest uzyskanie numeru N.I.E. osobiście w oddziale Policía Nacional lub za pośrednictwem pełnomocnika. Aby skorzystać z tej drugiej opcji, konieczne jest udzielenie pełnomocnictwa notarialnego.

• Pełnomocnictwo to może być sporządzone w Hiszpanii przez hiszpańskiego notariusza.

• Alternatywnie, można je przygotować w Polsce w formie aktu notarialnego, który następnie wymaga nadania klauzuli apostille oraz tłumaczenia przysięgłego na język hiszpański.

Dzięki pełnomocnictwu możliwe jest zlecenie całej procedury uzyskania numeru N.I.E. bez konieczności osobistego udziału. W ramach wsparcia oferujemy pomoc w przygotowaniu dokumentacji, złożeniu wniosku oraz zapewniamy kompleksową obsługę formalności.

Więcej szczegółowych informacji na temat procesu uzyskania numeru N.I.E. znajdziesz w naszym dedykowanym artykule:

Uzyskanie kredytu Hipotecznego w Hiszpanii jako obcokrajowiec.

W Hiszpanii istnieje również możliwość uzyskania kredytu hipotecznego do zakupu nieruchomości będąc nierezydentem. Kluczowe kwestie dla tego procesu zostały omówione w tym artykule:

Etap 2: Finalizacja zakupu

Wizyta u notariusza i podpisanie aktu notarialnego to kluczowy moment, w którym dochodzi do przeniesienia prawa własności na kupującego.

Przygotowanie do wizyty u notariusza

Przed finalizacją transakcji prawnik zadba o:

• sporządzenie kompletnej dokumentacji wymaganej przez notariusza,

• weryfikację aktów prawnych, w tym tzw. nota simple, które potwierdzają brak obciążeń na nieruchomości,

• negocjowanie warunków płatności oraz harmonogramu rozliczeń ze sprzedawcą.

Wsparcie podczas podpisywania aktu notarialnego

W dniu podpisania aktu notarialnego sprzedający musi dostarczyć wszystkie dokumenty, które potwierdzają:

• jego prawo do sprzedaży nieruchomości,

• brak zaległości podatkowych oraz innych zobowiązań wobec administracji.

Obecność prawnika podczas tego etapu gwarantuje, że umowa nie zawiera niekorzystnych zapisów, a transakcja przebiega zgodnie z prawem.

Etap 3: Formalności po zakupie

Po podpisaniu aktu notarialnego nowy właściciel nieruchomości musi dopełnić kilku ważnych formalności.

Rozliczenie podatkowe

Kupujący jest zobowiązany do opłacenia odpowiednich podatków, takich jak:

• Podatek od przeniesienia własności lub VAT (w zależności od rodzaju nieruchomości) i podatek od czynności cywilnoprawnych.

Więcej na temat kosztów zakupu nieruchomości w Hiszpanii: 

Rejestracja nieruchomości w Księgach Wieczystych

Niezbędnym krokiem jest rejestracja nieruchomości w Księgach Wieczystych. To kluczowy etap, który prawnie zabezpiecza Twoje prawo własności.

Przeniesienie mediów na nowego właściciela

Ostatnim krokiem jest przepisanie na swoje nazwisko rachunków za media, takich jak prąd, woda i gaz. Prawnik może pomóc w formalnościach związanych z tym procesem.

Dlaczego warto skorzystać z usług polskiego prawnika?

Zakup nieruchomości za granicą to skomplikowany proces, który wymaga znajomości lokalnego prawa, zwyczajów oraz języka. Polski prawnik specjalizujący się w transakcjach w Hiszpanii zapewnia:

• Pełną obsługę w języku polskim – zrozumiesz każdy etap procesu i wszystkie dokumenty,

• Ochronę Twoich interesów – niezależnie od sytuacji, prawnik zadba o to, aby transakcja była bezpieczna,

• Wsparcie w negocjacjach – profesjonalna analiza umów oraz warunków transakcji pozwoli wynegocjować najlepsze rozwiązania,

• Kompleksową obsługę podatkową i administracyjną – prawnik zajmie się formalnościami, oszczędzając Twój czas i stres.

Zapewniamy pomoc na każdym etapie

Zakup nieruchomości w Hiszpanii to wieloetapowy proces, który przy odpowiednim wsparciu może być nie tylko prostszy, ale i bardziej komfortowy. Współpraca z polskim prawnikiem pozwala na uniknięcie błędów, zabezpieczenie swoich interesów i spokojne cieszenie się nowym domem w Hiszpanii. Jeżeli planujesz zakup nieruchomości na Półwyspie Iberyjskim, skontaktuj się z nami.