Instrumenty inwestycyjne w nieruchomości w Hiszpanii: porównanie SOCMI i funduszy inwestycyjnych

Rynek nieruchomości w Hiszpanii od lat cieszy się niesłabnącym zainteresowaniem inwestorów indywidualnych i instytucjonalnych. W obliczu stale rosnących cen nieruchomości oraz dynamicznego rozwoju infrastruktury, Hiszpania stała się jednym z kluczowych kierunków dla tych, którzy pragną efektywnie zdywersyfikować swoje portfele inwestycyjne.

W szczególności dwa instrumenty inwestycyjne — SOCIMI (hiszp. Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario) oraz fundusze inwestycyjne w nieruchomości (hiszp. Fondos de Inversión Inmobiliaria) — wyróżniają się jako najbardziej popularne i funkcjonalne sposoby alokacji kapitału w tym sektorze. Każdy z nich charakteryzuje się odmiennym reżimem prawnym i podatkowym, co czyni ich wybór kluczowym w zależności od indywidualnych potrzeb i preferencji inwestorów.

Poniższy artykuł przedstawia szczegółowe porównanie SOCIMI i funduszy inwestycyjnych w nieruchomości w kontekście regulacji hiszpańskiego prawa, zwracając uwagę na praktyczne aspekty inwestowania na tym dynamicznym rynku.

SOCIMI: kluczowe informacje i regulacje

SOCIMI są odpowiednikami znanych na świecie spółek typu REIT (Real Estate Investment Trusts). Ich funkcjonowanie zostało określone w Ustawie 11/2009 z dnia 26 października dotyczącej spółek notowanych na rynku nieruchomości (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario). Głównym celem SOCIMI jest inwestowanie w nieruchomości miejskie przeznaczone pod wynajem oraz generowanie dochodów z czynszów lub sprzedaży aktywów.

SOCIMI wyróżniają się istotnymi wymaganiami:

• Minimum 80% przychodów spółki musi pochodzić z działalności związanej z nieruchomościami (actividad inmobiliaria).

• Co najmniej 80% zysków z czynszów oraz 50% zysków z transakcji sprzedaży aktywów musi być wypłacane akcjonariuszom w formie dywidend.

• Aktywa muszą być utrzymywane w portfelu przez minimum 3 lata, aby korzystać z preferencji podatkowych.

• SOCIMI muszą być notowane na regulowanym rynku, co zapewnia ich płynność i transparentność.

Pod względem podatkowym SOCIMI korzystają z preferencji, takich jak zwolnienie z podatku dochodowego od osób prawnych. 

Przykładowo inwestor posiadający 500 000 euro mógłby zakupić udziały w SOCIMI notowanej na hiszpańskiej giełdzie. Taka inwestycja pozwoliłaby mu na czerpanie regularnych dochodów z czynszów, przy zachowaniu płynności — w każdej chwili mógłby sprzedać swoje udziały na otwartym rynku.

Fundusze inwestycyjne w nieruchomości: różnorodność i bezpieczeństwo

Fundusze inwestycyjne w nieruchomości to instytucje wspólnego inwestowania, które pozwalają na szeroką dywersyfikację portfela poprzez zaangażowanie kapitału w różne rodzaje nieruchomości, takie jak budynki komercyjne, mieszkalne czy magazyny logistyczne. Ich funkcjonowanie regulowane jest  Ley de Instituciones de Inversión Colectiva.

W przeciwieństwie do SOCIMI, fundusze oferują większą elastyczność w doborze nieruchomości. Kapitał jest zarządzany przez profesjonalne podmioty, co pozwala inwestorom uniknąć konieczności samodzielnego nadzoru nad aktywami. Dzięki temu fundusze stanowią idealne rozwiązanie dla osób, które cenią sobie wygodę oraz różnorodność inwestycji.

Przykłady praktyczne:

1. Inwestor z kapitałem 200 000 euro: Inwestor mógłby zaangażować środki w fundusz skoncentrowany na zakupie nieruchomości magazynowych w rejonie Walencji, jednocześnie dywersyfikując ryzyko poprzez inwestycję w centra handlowe w Sewilli. Zyski kapitałowe zostałyby zrealizowane w momencie sprzedaży udziałów funduszu.

2. Inwestor szukający stabilności (kapitał 1 000 000 euro): Wybór funduszu inwestującego w luksusowe apartamenty na wynajem w rejonach turystycznych takich jak Baleary lub Costa Brava zapewniłby regularny dochód z najmu sezonowego oraz długoterminowe zyski z potencjalnego wzrostu wartości nieruchomości.

W hiszpańskiej praktyce inwestycyjnej SOCIMI cieszą się popularnością wśród inwestorów szukających regularnych dochodów z wynajmu, podczas gdy fundusze inwestycyjne są preferowane przez tych, którzy stawiają na długoterminowy wzrost wartości portfela. Wybór odpowiedniego narzędzia powinien zależeć od indywidualnych celów inwestycyjnych oraz poziomu akceptacji ryzyka. Konsultacja z prawnikiem i doradcą finansowym pozwoli podjąć optymalną decyzję dostosowaną do specyfiki rynku i potrzeb inwestora.

Udzielamy wsparcia na każdym etapie procesu inwestycyjnego

Inwestowanie na hiszpańskim rynku nieruchomości, szczególnie za pośrednictwem SOCIMI lub funduszy inwestycyjnych, wymaga zrozumienia lokalnych regulacji prawnych i podatkowych. Przykładowo, inwestor planujący zakup udziałów w SOCIMI musi zweryfikować dokumentację spółki, aby upewnić się, że spełnia ona wszystkie wymagania prawne. Podobnie, inwestując w fundusz nieruchomościowy, warto przeprowadzić analizę ryzyk związanych z danym portfelem aktywów.

Dla inwestorów zagranicznych, w tym polskich, współpraca z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości jest szczególnie ważna. Może on pomóc w takich obszarach, jak:

• Przeprowadzenie due diligence nieruchomości lub spółek SOCIMI.

• Sporządzenie lub analiza umów inwestycyjnych.

• Optymalizacja struktury podatkowej inwestycji.