Umowa przedwstępna, znana w Hiszpanii jako *contrato de arras*, to kluczowy element i formalny etap procesu zakupu nieruchomości, który zapewnia nie tylko rezerwację nieruchomości dla kupującego, ale również chroni interesy obu stron transakcji. *Contrato de arras* to prywatne, wiążące porozumienie między kupującym a sprzedającym, w którym szczegółowo określone są warunki przyszłej sprzedaży oraz jasno sprecyzowane konsekwencje wycofania się z umowy przez którąkolwiek ze stron.

Dzięki umowie przedwstępnej obie strony mają pełną przejrzystość dotyczącą warunków finansowych, terminu finalizacji oraz odpowiedzialności za koszty i zobowiązania związane z nieruchomością. W hiszpańskim prawie cywilnym (art. 1454) zadatek pełni rolę narzędzia zabezpieczającego – stanowi on formę finansowej gwarancji poważnego podejścia stron do zawartego porozumienia. Zgodnie z przepisami, jeżeli kupujący zdecyduje się wycofać z transakcji, wpłacony zadatek przepada na rzecz sprzedającego. Natomiast w sytuacji, gdy to sprzedający rezygnuje ze sprzedaży nieruchomości, jest zobowiązany do zwrotu zadatku w podwójnej wysokości, co stanowi rodzaj rekompensaty dla kupującego.

Kluczowe elementy Contrato de Arras

Opis nieruchomości: Szczegółowe informacje dotyczące lokalizacji, metrażu oraz innych cech nieruchomości, w tym przynależności (garaż, komórka lokatorska, ogród itp.). Konieczne jest również podanie numeru wpisu do Księgi Wieczystej i, jeśli dotyczy, cédula de habitabilidad (certyfikatu zamieszkania).
Stan prawny nieruchomości: Informacja o obciążeniach (hipoteki, zastawy), statusie (czy jest wolna od najemców) oraz sposób rozwiązania ewentualnych obciążeń przed finalizacją transakcji.
Ostateczna cena zakupu i sposób płatności: Ostateczna cena zakupu i metoda zapłaty, np. płatność czekiem nominowanym na właściciela.
Termin finalizacji: Data zawarcia ostatecznej umowy przed notariuszem.
Podział kosztów transakcji: Zasady pokrycia kosztów notarialnych, rejestracyjnych oraz podatków, takich jak IBI (podatek lokalny) i ewentualnych zaległości.
Kwota zadatku (arras): Wysokość zadatku oraz zapis, że kwota ta zostanie odliczona od ceny końcowej.
Podatki.
Opłaty pośrednika: Umowa może określać, która strona pokryje dodatkowe koszta.

**Rodzaje Contrato de Arras w hiszpańskim systemie prawnym**

Chociaż contrato de arras jest szeroko stosowanym terminem, istnieją różne rodzaje zadatków, które różnią się pod względem prawnym i funkcjonalnym. Wybór odpowiedniego rodzaju zadatku może mieć istotne znaczenie finansowe i prawne dla stron transakcji.

Arras Penitenciales (Zadatek z prawem odstąpienia): Najczęściej stosowana forma umowy. Pozwala na odstąpienie od umowy bez podania przyczyny – kupujący traci zadatek, natomiast sprzedający, jeśli wycofa się z transakcji, musi zwrócić zadatek w podwójnej wysokości. To elastyczne rozwiązanie chroni obie strony i daje swobodę decyzji bez skomplikowanych konsekwencji prawnych.
Arras Confirmatorias (Zadatek potwierdzający): Zadatek stanowi część zapłaty i działa jako potwierdzenie zobowiązań stron. W przypadku odstąpienia od umowy strona poszkodowana może dochodzić wykonania umowy lub odszkodowania zgodnie z art. 1124 Kodeksu Cywilnego. Zadatek tego typu nie pozwala na swobodne odstąpienie, a wysokość odszkodowania nie jest ograniczona tylko do kwoty zadatku.
Arras Penales (Zadatek karny): Działa jako sankcja umowna – w przypadku niewywiązania się z umowy strona poszkodowana może otrzymać rekompensatę finansową lub wyegzekwować realizację umowy, jeśli to uzgodniono. Służy jako dodatkowe zabezpieczenie transakcji, motywując strony do dotrzymania warunków umowy.

Specyficzne przepisy Katalonii

W Katalonii obowiązuje odrębny Kodeks Cywilny, w którym zadatek domyślnie traktowany jest jako arras confirmatorias, chyba że umowa jasno określa, iż chodzi o arras penitenciales. Jeśli umowa ma być traktowana jako arras penitenciales (zadatek z prawem odstąpienia), konieczne jest wyraźne zaznaczenie tej opcji w jej treści. W przypadku arras penitenciales, obowiązują specjalne regulacje dotyczące możliwości wycofania się z umowy przez kupującego, które są bardziej elastyczne niż w prawie ogólnokrajowym.Kupujący może odstąpić od umowy przedwstępnej bez utraty zadatku, jeśli udokumentuje, że wskazany przez strony bank odmówił przyznania mu finansowania lub nie zaakceptował subrogacji (przejęcia) kredytu hipotecznego na nieruchomości. Dzięki temu rozwiązaniu kataloński system prawny chroni kupujących przed nieprzewidywalnymi sytuacjami finansowymi, które mogą uniemożliwić im sfinalizowanie transakcji, bez konieczności utraty zadatku.

Umowa przedwstępna (contrato de arras) to kluczowy krok w procesie zakupu nieruchomości w Hiszpanii, który zapewnia bezpieczeństwo obu stronom i umożliwia szczegółowe określenie wszystkich warunków sprzedaży. Wyraźne uregulowanie konsekwencji wycofania się z transakcji stanowi dodatkowy element ochrony finansowej, zarówno dla kupującego, jak i sprzedającego. Aby proces zakupu nieruchomości przebiegał bezproblemowo, warto skorzystać z usług prawnika specjalizującego się w prawie nieruchomości w Hiszpanii, który pomoże przejść przez każdy etap transakcji, od podpisania umowy przedwstępnej po finalizację zakupu i wpis nieruchomości do Ksiąg Wieczystych.

Umów się na bezpłatną konsultację z prawnikiem