Koszty zakupu nieruchomości w Hiszpanii: podatki, opłaty i poradnik dla kupujących 2025

Zakup nieruchomości w Hiszpanii przez obcokrajowca wiąże się z szeregiem podatków i dodatkowych kosztów, które mogą podnieść cenę zakupu o 10-15%. Dlatego kluczowe jest, aby dokładnie znać proces zakupu i być przygotowanym na te dodatkowe wydatki. W artykule omówiono szczegółowo podatki związane z zakupem zarówno nowej, jak i używanej nieruchomości, w tym VAT, podatek od czynności cywilnoprawnych (AJD), a także koszty notarialne, rejestracyjne, prawnicze i ewentualne prowizje.

Zanim przejdziemy do szczegółów związanych z podatkami i opłatami, warto najpierw zrozumieć cały proces zakupu nieruchomości w Hiszpanii. Poniżej znajdziesz szczegółowy opis poszczególnych kroków, które należy podjąć, aby bezproblemowo nabyć wymarzoną nieruchomość.

Prawdziwa cena nieruchomości w Hiszpanii?

Proces zakupu nieruchomości może wydawać się prosty – znajdujesz wymarzoną nieruchomość, ale musisz pamiętać, że cena może wzrosnąć o 10-15% z powodu podatków i dodatkowych kosztów. Dokładne kwoty zależą od Wspólnoty Autonomicznej, w której znajduje się nieruchomość, dlatego kluczowe jest wcześniejsze planowanie. Koszty mogą obejmować podatki, opłaty notarialne, rejestracyjne i inne, dlatego warto je dokładnie przeanalizować przed podjęciem decyzji.

Wyobraź sobie, że znalazłeś dom w Hiszpanii, który spełnia wszystkie Twoje oczekiwania – idealna lokalizacja, odpowiedni rozmiar i urokliwa atmosfera. Cena, choć wyższa niż początkowo zakładałeś, wydaje się akceptowalna i jest w Twoim zasięgu. Wydaje się, że wszystko idzie zgodnie z planem, ale zanim przystąpisz do zakupu, musisz zadać sobie pytanie: czy cena, którą widzisz online, to pełny koszt nieruchomości? Czy nie zapłacisz więcej? Jeśli tak, to o ile więcej?

Prawda jest taka, że można się spodziewać dodatkowych kosztów rzędu 10-15% ceny zakupu, wynikających z podatków i opłat. A ponieważ nieruchomości to poważne inwestycje, te dodatkowe koszty mogą stanowić znaczną kwotę. Warto też pamiętać, że dokładna kwota zależy od Wspólnoty Autonomicznej, w której znajduje się dom, a w niektórych przypadkach może przekroczyć 15%.

Kluczem do sukcesu jest planowanie z wyprzedzeniem. Świadomość pełnych kosztów pozwoli Ci uniknąć niespodzianek i podjęcia pochopnych decyzji. Warto mieć na uwadze, że umowy rezerwacyjne są często bezzwrotne – jeśli zdecydujesz się nie kupować, możesz stracić wpłacone pieniądze. Dlatego upewnij się, że rozumiesz całkowitą kwotę, którą ostatecznie zapłacisz, i porównuj oferty, używając tej liczby jako punktu odniesienia, a nie tylko ceny widocznej online.

Na końcu, ważne jest zrozumienie podatków i opłat, które będziesz musiał pokryć, szczególnie jako obcokrajowiec. Zarówno obywatele Hiszpanii jak i nierezydenci płacą te same podatki i opłaty przy zakupie nieruchomości – różnice pojawiają się dopiero przy sprzedaży, zależnie od statusu rezydencji. Pamiętaj też, że inaczej rozlicza się podatki za nieruchomość z rynku pierwotnego, a inaczej za nieruchomość z drugiej ręki.

Podatki przy zakupie nieruchomości na rynku pierwotnym (od dewelopera).

Podczas zakupu nowej nieruchomości należy uwzględnić następujące podatki:

VAT (Podatek od wartości dodanej lub „IVA”) 

Pierwszym podatkiem, który należy mieć na uwadzę jest podatek VAT (w Hiszpanii IVA). W przypadku nieruchomości z rynku pierwotnego, VAT wynosi 10% ceny (21% jeśli to nieruchomość komercyjna). 

Przez nieruchomość z "rynku pierwotnego" rozumie się tą, która jest nabywana od dewelopera po zakończeniu budowy lub renowacji, chyba że nieruchomość była wcześniej użytkowana przez co najmniej dwa lata przez osobę inna niż nabywca. 

Na Wyspach Kanaryjskich podatek znany jest pod nazwą Impuesto General Indirecto Canario - IGIC i wynosi 7%.

Podatek VAT uiszczany jest podczas podpisywania aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości, a następnie przekazywany do urzędu podatkowego (Agencia Tributaria).

Podatek od czynności cywilnoprawnych (actos jurídicos documentados - AJD)

Stawka podatku od czynności cywilnoprawnych - AJD przy zakupie nowej nieruchomości różni się w zależności od Wspólnoty Autonomicznej. 

W najbardziej popularnych regionach stawka podatku kształtuje się następująco:

• Costa del Sol - Marbella, Málaga - 1,2%

• Katalonia - Barcelona, Costa Brava - 1,5%

• Madryt - 0,75%

• Costa Blanca, Alicante, Torrevieja, Walencja - 1,5 %

Niemniej jednak od podatku AJD istnieje wiele ulg podatkowych, które różnią się w zależności od Wspólnoty Autonomicznej. Najczęściej występuje bonifikata w stosunku do pierwszej nabywanej nieruchomości stanowiącej miejsce zwykłego zamieszkania.

Podatek AJD uiszcza się w ciągu 30 dni od zawarcia aktu notarialnego poprzez modelo 600.

Podatki przy zakupie nieruchomości na rynku wtórnym.

Podatek od przeniesienia własności (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales - ITP)

Podatek od przeniesienia własności (ITP) jest progresywnym podatkiem, który zależy od ceny nieruchomości i różni się w zależności od wspólnoty autonomicznej w Hiszpanii. Zasadniczo w najbardziej popularnych regionach stawki ITP kształtują się następująco:

• Costa del Sol - Marbella, Málaga - 7,0%

• Katalonia - Barcelona, Costa Brava - 10,0%

• Madryt - 6,0%

• Costa Blanca, Alicante, Torrevieja, Walencja - 10,0%

Warto pamiętać, że Agencja Podatkowa może zażądać wyższej płatności, jeśli uzna, że rzeczywista wartość nieruchomości jest wyższa niż cena zakupu. 

W niektórych regionach, jak Katalonia, można zastosować ulgi w podatku ITP – przykładowo zakup nieruchomości, która ma być miejscem zamieszkania osoby poniżej 32 roku życia po spełnieniu określonych przesłanek jest opodatkowany stawką w wysokości 5%.

Jedyną sytuacją, w której nie zapłacisz ITP, jest przypadek, gdy zarówno kupujący, jak i sprzedający są zobowiązani do zapłaty VAT-u. W przeciwnym razie, całość podatku ITP jest płatna po podpisaniu aktu notarialnego, a wcześniejsze wpłaty nie uwzględniają tego podatku.

Co ważne, jeśli płacisz podatek ITP, nie będziesz musiał dodatkowo płacić podatku od czynności cywilnoprawnych (AJD), ponieważ ITP zawiera ten podatek w swojej stawce.

Dodatkowe wydatki przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii

Po omówieniu podatków związanych z transakcją nabycia nieruchomości, należy również uwzględnić wszystkie dodatkowe koszta, które mogą pojawić się przy nabywaniu nieruchomości w Hiszpanii. Poniższa lista dotyczy zarówno nieruchomości z rynku pierwotnego jak i wtórnego. 

Koszty notarialne

Skorzystanie z usług kancelarii notarialnej jest konieczne podczas procesu zakupu nieruchomości ponieważ to notariusz sporządza akt notarialny. 

Taksa notarialna zależy od wielu czynników, takich jak:

• Cena nieruchomości,

• Ustanowienie hipoteki na nieruchomości,

• Liczba stron/załączników do aktu notarialnego,

• Ile jest stron transakcji sprzedaży nieruchomości, 

• Sam notariusz, ponieważ niektórzy oferują niższe stawki niż inni

Co do zasady strona sprzedająca uiszcza opłatę należną za sporządzenie aktu notarialnego, a strona kupująca za odpisy tego aktu. Zwykle koszty notarialne po stronie kupującej wynoszą 0,2% do 0,5% wartości nieruchomości. 

Opłata za wpis do Ksiąg Wieczystych (Registro de la Propiedad)

Po zawarciu aktu notarialnego oraz zapłacie odpowiednich podatków, konieczne jest jeszcze dokonanie wpisu do Ksiąg Wieczystych. 

Wysokość opłaty za wpis zależy od cennika opłat Rejestru odpowiedniemu w miejscu położenia nieruchomości. Co do zasady wynosi 0,1-0,25% wartości nieruchomości. 

Zmiana dostawców mediów

Jednym z ostatnich kroków w procesie zakupu nieruchomości będzie przeniesienie własności mediów (gaz, woda, prąd itp.) z poprzedniego właściciela.

Koszty obsługi prawnej

Przy zakupie nieruchomości warto skorzystać ze wsparcia prawnika. Proces zakupu może być skomplikowany, zwłaszcza jeśli nie władasz biegle językiem hiszpańskim. Posiadanie kogoś, kto zna lokalny rynek i może negocjować z drugą stroną, może być niezwykle pomocne.

Przepisy prawne i wymogi formalne związane z zakupem nieruchomości są złożone, a ilość dokumentów do przygotowania i sprawdzenia może przytłaczać. W takich sytuacjach rola prawnika ds. nieruchomości staje się nieoceniona. Koszty usług mogą się różnić w zależności od firmy –  może to być stała opłata lub procent od wartości nieruchomości.

Zatrudnienie prawnika zapewnia pewność, że wszystkie umowy zostaną prawidłowo sporządzone, a proces zakupu przeprowadzony zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Prowizja agenta nieruchomości. 

Należy pamiętać, że prowizję agenta nieruchomości uiszcza strona sprzedająca czyli ta która zleciła usługę, a nie strona kupująca. 

Dodatkowo koszty kredytu hipotecznego oraz opłaty bankowe. 

Przy zakupie nieruchomości z pomocą kredytu hipotecznego warto uwzględnić dodatkowe koszty, które mogą się pojawić. Pierwszym krokiem jest opłacenie rzeczoznawcy, który wyceni nieruchomość. Banki zazwyczaj finansują do 70-80% wartości nieruchomości.

Nie zapomnij także o prowizjach za przelew środków z zagranicy do Hiszpanii – ich wysokość zależy od wybranego dostawcy usług.

Nieruchomość na Costa Blanca czy Costa del Sol - w którym regionie zapłacimy więcej? 

Często zadawanym pytaniem jest to czy większe koszta dodatkowe poniesiemy w przypadku zakupu nieruchomości na Costa Blanca czy na Costa del Sol. Poniżej przedstawiamy symulację podatków i kosztów dodatkowych zakupu nieruchomości o wartości 200 000 EUR w każdym z tych regionów zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym. Określenie kosztów ma charakter orientacyjny, przede wszystkim w zakresie opłat notarialnych i wpisu do rejestru i nie uwzględnia ewentualnych ulg podatkowych, które mogą wpłynąć na ostateczne koszty zakupu nieruchomości.

Koszt	Costa Blanca - Rynek Pierwotny	Costa Blanca - Rynek Wtórny	Costa del Sol - Rynek Pierwotny	Costa del Sol - Rynek Wtórny
Notariusz	1 000 euro	1 000 euro	1 000 euro	1 000 euro
Wpis do KW	500 euro	500 euro	500 euro	500 euro
Podatek VAT	20 000 euro	0 euro	20 000 euro	0 euro
Podatek AJD	3 000 euro	0 euro	2 400 euro	0 euro
Podatek ITP	0 euro	20 000 euro	0 euro	14 000 euro
Łącznie	224 500 euro	221 500 euro	223 900 euro	215 500 euro

Potrzebujesz pomocy prawnej?

Jeśli potrzebujesz wsparcia prawnego przy zakupie nieruchomości, jesteśmy do Twojej dyspozycji, aby poprowadzić Cię przez cały proces. Zadbamy o każdy etap – od sporządzania umów, przez negocjacje ze sprzedającym, aż po finalizację transakcji, dbając o to, by wszystko przebiegło zgodnie z Twoimi oczekiwaniami i interesami.

Naszym celem jest, abyś mógł spokojnie cieszyć się nowym zakupem, bez zbędnego stresu i komplikacji. Pozwól nam zająć się formalnościami: