Zakup nieruchomości w Portugalii w 2025 roku: Etapy zakupu nieruchomości

Zakup nieruchomości za granicą, szczególnie w Portugalii, to coraz bardziej popularna opcja inwestycyjna, zarówno dla inwestorów, jak i osób poszukujących nowego miejsca do życia. Portugalia przyciąga atrakcyjnymi warunkami pogodowymi, przyjaznymi przepisami podatkowymi oraz kulturą, w której każdy może poczuć się jak w domu. Poniżej omawiamy proces zakupu nieruchomości w Portugalii, jego czas trwania i na co zwrócić szczególną uwagę.

Dlaczego warto inwestować w nieruchomość w Portugalii?

Portugalia oferuje atrakcyjne możliwości dla tych, którzy chcą zamieszkać na stałe, wynajmować nieruchomości lub inwestować w popularnych regionach takich jak Lizbona, Porto, Algarve czy Madera. Dodatkowo, program Non-Habitual Residency (NHR) umożliwia również znaczące ulgi podatkowe dla nowych rezydentów przez pierwsze dziesięć lat pobytu.

Ile trwa proces zakupu nieruchomości w Portugalii?

Proces zakupu nieruchomości w Portugalii trwa zazwyczaj od 1 do 3 miesięcy, licząc od momentu zawarcia umowy przedwstępnej aż do finalizacji transakcji. Czas ten może być dłuższy w zależności od kilku czynników, takich jak czas na zatwierdzenie kredytu hipotecznego oraz kompletowanie i weryfikacja wszystkich dokumentów przez prawnika. Po podpisaniu ostatecznej umowy (Escritura) dochodzą dodatkowe formalności, jak finalna rejestracja nieruchomości w Księgach Wieczystych.

Kluczowe etapy procesu zakupu nieruchomości w Portugalii

1. Wybór nieruchomości i przeprowadzenie badania stanu prawnego.

   Proces zakupu rozpoczyna się od wyboru odpowiedniej nieruchomości oraz przeprowadzenia due diligence, czyli dokładnej analizy stanu prawnego nieruchomości. Due diligence ma na celu wykrycie wszelkich potencjalnych obciążeń, takich jak zadłużenie, zobowiązania wobec wspólnoty, weryfikacja czy nieruchomość posiada wymagane zezwolenia, ocena stanu technicznego nieruchomości oraz weryfikacja możliwości skorzystania z ulg podatkowych. Profesjonalna pomoc prawnika, specjalizującego się w portugalskim rynku nieruchomości, jest nieoceniona – nie tylko dla zagwarantowania właściwego stanu prawnego nieruchomości, ale również do negocjacji ceny i ustalenia kluczowych warunków transakcji. Takie przygotowanie pozwala uniknąć nieprzewidzianych kosztów i usprawnić dalszy proces zakupu.

2. Sporządzenie i zawarcie umowy przedwstępnej.
   Po zakończeniu due diligence następuje podpisanie umowy przedwstępnej CPCV (Contrato de Promessa de Compra e Venda), która określa kluczowe warunki transakcji, takie jak cena zakupu, termin płatności oraz zobowiązania stron. Przy podpisaniu CPCV zazwyczaj wpłacana jest zaliczka w wysokości 10-25% wartości nieruchomości, która zabezpiecza interesy obu stron. Na tym etapie szczególnie ważne jest skorzystanie z usług prawnika, który przeanalizuje i zatwierdzi warunki umowy, dbając o ochronę interesów kupującego.

3. Uzyskanie numeru NIF i otwarcie rachunku bankowego
   Każdy kupujący potrzebuje numeru NIF (Número de Identificação Fiscal) oraz konta bankowego w Portugalii, które będą konieczne do regulowania zobowiązań podatkowych oraz innych kosztów związanych z nieruchomością.

   O tym jak uzyskać numer NIF w Portugalii możesz dowiedzieć się z naszego artykułu.

4.  Akt notarialny sprzedaży nieruchomości (Escritura). 

Ostateczna umowa sprzedaży (Escritura) jest zawierana u notariusza, gdzie zostaje przeniesiona własność nieruchomości na nowego właściciela, po czym nieruchomość zostaje wpisana do portugalskich ksiąg wieczystych. Na tym etapie konieczne jest wniesienie wszelkich opłat notarialnych oraz skarbowych.

5. Rejestracja własności nieruchomości w Księgach Wieczystych.
Po podpisaniu umowy końcowej konieczne jest przejście przez procedurę rejestracji nieruchomości w portugalskich księgach wieczystych.. Zakończenie tej formalności jest konieczne do sfinalizowania procesu i wiąże się z dodatkowymi kosztami notarialnymi oraz administracyjnymi. 

Koszty zakupu nieruchomości w Portugalii

1. Podatek IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis)
   To jednorazowy podatek od przeniesienia własności nieruchomości, który może wynosić od 0,8% do 8% wartości nieruchomości, zależnie od lokalizacji i typu nieruchomości.

2. Podatek od Czynności Cywilnoprawnych (Imposto de Selo)
   Jest to obowiązkowy podatek, który wynosi 0,8% wartości nieruchomości.

3. Coroczny Podatek od Nieruchomości (IMI)
   Wysokość IMI zależy od lokalizacji nieruchomości i wynosi od 0,3% do 0,45% jej wartości. Podatek ten płaci się co roku, a jego wysokość ustalana jest przez lokalne władze gminne.

Możliwości finansowania: Kredyt hipoteczny w Portugalii

Obcokrajowcy mogą ubiegać się o kredyt hipoteczny w portugalskich bankach, przy czym standardowo mogą oni liczyć na finansowanie do 60–70% wartości nieruchomości. Maksymalny okres spłaty to zazwyczaj do 30 lat. Warto także pamiętać o obowiązkowym ubezpieczeniu nieruchomości, a opcjonalnie ubezpieczeniu na życie.

Formalności po-zakupowe. 

Po sfinalizowaniu transakcji zakupu nieruchomości konieczne jest uregulowanie zobowiązań podatkowych, a także zadbanie o formalności takie jak:

• zorganizowanie dostaw mediów (prąd, woda, gaz),

• uzyskanie polisy ubezpieczeniowej,

• opcjonalnie założenie alarmu

Wsparcie Prawne: Jak możemy Ci pomóc?

Profesjonalna pomoc prawna jest zalecana przez cały proces zakupu nieruchomości w Portugalii, aby uniknąć niejasności prawnych i administracyjnych. Prawnik specjalizujący się w portugalskim prawie nieruchomości zadba o kompletność dokumentacji oraz przejrzystość zapisów umowy, gwarantując pełne bezpieczeństwo transakcji.

Jeśli interesuje Cię zakup nieruchomości w Portugalii – w Lizbonie, Porto, na wybrzeżu Algarve czy słonecznej Maderze – skontaktuj się z nami. Z nami przejdziesz przez cały proces zakupu bez zbędnego stresu i z pełnym wsparciem prawnym, które pozwoli Ci skoncentrować się na znalezieniu idealnego miejsca do zamieszkania lub inwestycji.