Dlaczego la memoria de calidades jest tak ważnym dokumentem przy zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego w Hiszpanii?

Specyfikacje techniczne (la memoria de calidades) to wiążący dokument, który zobowiązuje dewelopera do przestrzegania cech, o których poinformował kupującego przed dokonaniem transakcji zakupu nieruchomości

Niezależnie od tego, czy rozważają Państwo zakup domu jednorodzinnego czy mieszkania, powinni Państwo wiedzieć, że la memoria de calidades - specyfikacje techniczne to podstawowy dokument w nieruchomościach z rynku pierwotnego. 

Zasadniczo, szczegółowo opisuje materiały wykorzystane do budowy, zarówno wnętrz, jak i części wspólnych oraz innych obiektów, które będą przynależeć do nieruchomości. 

Dostarczenie specyfikacji technicznych przez dewelopera jest obowiązkowe, a ponadto musi być bezpłatne. 

Treść dokumentu znacząco wykracza poza specyfikacje materiałów, choć od nich zależą między innymi tak istotne kwestie jak efektywność energetyczna, stopień izolacji termicznej i akustycznej. Dane zawarte w specyfikacji technicznej będą miały bezpośredni wpływ na cenę nieruchomości. 

La memoria de calidades jest zwykle podpisywana przez stronę kupującą i sprzedającą i dołączona do umowy sprzedaży.  

Kluczowe elementy specyfikacji technicznych.

Dokument powinien zawierać informacje dotyczące: 

• elementów konstrukcyjnych,

• materiały,

• udogodnienia,

Raport powinien zawierać również listę materiałów i modeli, które w przypadku braku dostępności można zastąpić innymi. Jeżeli w dokumencie nie ma tych informacji, warto zareklamować tę kwestię u dewelopera, aby uniknąć niespodzianek. 

W żadnym przypadku modele wskazane w specyfikacji technicznej nie mogą być zastąpione innymi o gorszej jakości. 

Informacje o częściach wspólnych, a nawet lokalizacji nieruchomości lub usługach dostępnych w okolicy, mogą być częścią dokumentu, choć nie jest to konieczne. 

Co w przypadku jeśli la memoria de calidades nie została zrealizowana?

Specyfikacje techniczne są wiążące dla dewelopera. Jest to dokument, który służy jako gwarancja praw kupującego w przypadku niewywiązania się dewelopera z umowy. 

Jeżeli po wydaniu, nieruchomość nie odpowiada ustaleniom, istnieje możliwość skierowania sprawy do sądu lub organizacji konsumenckich. W przypadku tego typu roszczeń, również przydatne jest posiadanie wszystkich informacji, broszur i innych materiałów związanych z nieruchomością, ponieważ podobnie jak specyfikacje techniczne są one wiążące. 

Pierwszym krokiem, po weryfikacji, że istnieją jakieś aspekty, które nie zostały spełnione zgodnie z ustaleniami, jest sporządzenie listy tych elementów. Raport przedstawiający niezgodności należy przesłać do dewelopera, najlepiej za pośrednictwem burofaxu. Od tego momentu rozpoczyna się proces negocjacji. 

W takim przypadku deweloperzy najczęściej oferują stronie kupującej ugodę z rekompensatą finansową, chociaż nierzadko też proponują wprowadzenie pewnych zmian. 

W przypadku nieosiągnięcia porozumienia, nie pozostaje nic innego jak skierować sprawę na drogę sądową. Choć zwykle ten tryb nie rozwiązuje umowy sprzedaży z powodu niezgodności przedmiotu sprzedaży ze specyfikacjami technicznymi, zwykle skutkuje uzyskaniem wystarczającego odszkodowania do pokrycia różnic pomiędzy tym, co zostało uzgodnione, a tym, co zostało otrzymane.