Czy można ustanowić hipotekę na nieruchomości bez pozwolenia na użytkowanie na cele mieszkalne - la cédula de habitabilidad?

Czym jest pozwolenie na użytkowanie na cele mieszkalne la cédula de habitabilidad?

Pozwolenie na użytkowanie na cele mieszkalne to oficjalny dokument administracyjny zaświadczający, że nieruchomość spełnia niezbędne wymagania sanitarne oraz bezpieczeństwa, aby można było ją uznać za nadającą się do zamieszkania w oparciu o obowiązujące przepisy.

Wystawienie tego dokumentu leży w gestii każdej ze wspólnot autonomicznych. 

Rodzaje pozwolenia na użytkowanie na cele mieszkalne.

Wyróżniamy trzy typy dokumentów w zależności od wieku oraz zakresu interwencji w nieruchomość. 

-> Primera ocupación: pozwolenie na użytkowanie dla nieruchomości z rynku pierwotnego. Jest wydawane deweloperom. 

-> Segunda ocupación: przyznawane nieruchomościom, dla których wygasło pierwsze pozwolenie (ważność w zależności od daty budowy waha się od 15 do 25 lat).

-> De primera ocupación por rehabilitación: konieczna do uzyskania w przypadku bardzo dużej reformy nieruchomości. 

Do czego niezbędne jest pozwolenie na użytkowanie?

La cédula de habitabilidad jest niezbędna do sprzedaży oraz najmu nieruchomości, ale także do zawarcia umów na dostawy mediów (energia elektryczna, woda, usługi telekomunikacyjne). Konieczna jest również w przypadku chęci ubezpieczenia mieszkania lub zameldowania się. W tym ostatnim przypadku w drodze wyjątku można uzyskać pozwolenie na zameldowanie się pod adresem nieruchomości, która nie posiada la cédula de habitabilidad jeśli ma to charakter tymczasowy.

Wymagania jakie nieruchomość musi spełnić, aby zostało wydane pozwolenie na użytkowanie:

Wymagania różnią się w zależności od wspólnoty autonomicznej, więc znaczenie ma lokalizacja nieruchomości, ale też rok budowy.

W przypadku Katalonii główne wymagania są następujące:

-> Powierzchnia użytkowa musi wynosić co najmniej 36 m².

-> Minimalna wysokość musi wynosić ogólnie 2,50 m.

-> Nieruchomość musi spełniać aktualne kryteria efektywności energetycznej.

-> Pomieszczenia sanitarne muszą być niezależne.

-> Łazienki nie mogą być w przejściach.

-> Musi posiadać sprzęt kuchenny.

Do tego wszystkiego dochodzi szereg dodatkowych specyfikacji technicznych.

Jak to uzyskać? 

Konieczne jest zatrudnienie architekta technicznego, który odwiedzi nieruchomości i przygotuje pozwolenie na użytkowanie potwierdzające, że spełnia ona wymagania.

Od tego momentu proces otrzymania pozwolenia może zająć 20 dni. 

Czy do zakupu nieruchomości w Hiszpanii niezbędne jest ważne pozwolenie na użytkowanie?

W przypadku zamiaru zakupu nieruchomości, którego pozwolenie na użytkowanie utraciło ważność, w Katalonii jest to możliwe jeżeli strona sprzedająca i kupująca wyrazi zgodę. 

Do aktu notarialnego należy dołączyć wniosek o wydanie pozwolenia, który jest podpisany przez architekta.

Architekt we wniosku o wydanie pozwolenia na użytkowanie powinien oświadczyć, że nieruchomość spełnia wszystkie wymogi wymagane przepisami prawa w celu uzyskania pozwolenia.

Czy można ustanowić hipotekę na nieruchomości, która nie posiada pozwolenia na użytkowanie?

Taka operacja nie jest możliwa. Ze względu na ryzyko, bez wydanego dla danej nieruchomości pozwolenia na użytkowanie nie można ubiegać się o kredyt hipoteczny. 

Podpisałem umowę przedwstępną przeniesienia własności nieruchomości, a nieruchomość nie posiada pozwolenia na użytkowanie. 

Sprzedaż domu bez pozwolenia na użytkowanie jest nielegalna. W procesie zakupu nieruchomości w Hiszpanii przed podpisaniem umowy przedwstępnej bardzo ważne jest skorzystanie z doradztwa prawnika, który przeprowadzi badanie stanu nieruchomości i między innymi zweryfikuje czy nieruchomość posiada ważną la cédula de habitabilidad.

Kiedy pozwolenie na użytkowanie nie jest konieczne?

W pewnych wyjątkowych sytuacjach pozwolenie na użytkowanie nie jest konieczne do sprzedaży nieruchomości. Są to:

• zamiar całkowitej reformy nieruchomości lub wyburzenia jej,

• cel użytkowania nieruchomości będzie inny od tego jaki nieruchomość posiadała wcześniej, 

• jeśli w uzasadnionych przypadkach uzgodniono wydanie pozwolenia na użytkowanie po przeniesieniu własności nieruchomości. Wtedy konieczne będzie okazanie potwierdzenia złożenia wniosku o wydanie pozwolenia na użytkowanie. 

Kiedy wygasa?

Pozwolenie na użytkowanie ważne jest przez 15 lub 25 lat i po tym okresie należy je odnowić.