Licencja Turystyczna w Hiszpanii. Wynajem turystyczny - kompletny przewodnik dla inwestorów.

Hiszpania od lat przyciąga inwestorów zainteresowanych wynajmem turystycznym. Stabilny rynek nieruchomości, korzystny klimat i ogromna popularność wśród turystów sprawiają, że zakup apartamentu na wynajem krótkoterminowy może być opłacalną strategią inwestycyjną. Jednak w ostatnich latach władze zaostrzyły przepisy dotyczące licencji turystycznych, a ich brak może prowadzić do wysokich kar, wynoszących przykładowo 500 000 EUR.

Wielu właścicieli nieruchomości popełnia błąd, zakładając, że wystarczy kupić mieszkanie i wystawić je na Airbnb czy Booking.com. W rzeczywistości konieczne jest spełnienie szeregu wymogów formalnych i prawnych, które różnią się w zależności od regionu.

Czym jest licencja turystyczna w Hiszpanii i dlaczego jest potrzebna?

Licencja turystyczna to oficjalne pozwolenie umożliwiające wynajem nieruchomości na cele turystyczne.

Nie ma jednoznacznie określonego czasu trwania wynajmu, który wymaga uzyskania licencji. Kluczowe znaczenie ma jednak cel najmu. Jeśli nieruchomość jest wynajmowana w celach rekreacyjnych, wakacyjnych lub turystycznych, konieczne jest uzyskanie licencji. Obowiązek ten dotyczy również nieruchomości promowanych na platformach rezerwacyjnych lub zarządzanych przez firmy zajmujące się turystyką.

Jakie warunki powinna spełnić nieruchomość?

Aby legalnie wynajmować nieruchomość turystom, musi ona spełniać określone warunki. Przede wszystkim wynajem musi mieć charakter krótkoterminowy – zazwyczaj oznacza to, że pobyty nie mogą przekraczać 30 dni. Dodatkowo, nieruchomość powinna być w pełni umeblowana i wyposażona, a także spełniać standardy dotyczące komfortu i bezpieczeństwa.

W wielu regionach wymaga się również zgłoszenia nieruchomości jako obiektu turystycznego -  Registro de Turismo oraz wyznaczenia osoby odpowiedzialnej za obsługę gości i kontakt z administracją w razie inspekcji. Zgodnie z dotychczasowym orzecznictwem Sądu Najwyższego, Wspólnoty mieszkaniowe mogą także ograniczać lub większością trzech piątych głosów właścicieli (wedle przypadających im udziałów) całkowicie zakazywać wynajmu krótkoterminowego na swoim terenie, dlatego przed zakupem warto dokładnie sprawdzić regulacje obowiązujące w danym budynku.

Wymagane dokumenty i standardy wyposażenia.

Niezależnie od lokalizacji, każda nieruchomość przeznaczona na wynajem powinna spełniać następujące wymagania:

• Wszystkie sypialnie i salon muszą mieć bezpośrednią wentylację na zewnątrz oraz możliwość zaciemnienia okien (rolety/żaluzje).

• Odpowiednie umeblowanie i wyposażenie, aby zapewnić komfortowy pobyt dla deklarowanej liczby gości.

• Dostęp do ciepłej wody.

• Księga skarg i zażaleń (Libro de Reclamaciones).

• Apteczka pierwszej pomocy.

Jak długo trwa uzyskanie licencji turystycznej?

Procedura uzyskania licencji turystycznej obejmuje kilka etapów. W pierwszej kolejności należy zgromadzić wymagane dokumenty, takie jak akt własności, dokument tożsamości właściciela oraz potwierdzenie, że nieruchomość spełnia obowiązujące normy mieszkaniowe. Następnie składa się wniosek do odpowiedniego urzędu, który może przeprowadzić inspekcję nieruchomości. Czas oczekiwania to od kilku tygodni do nawet kilku miesięcy, w zależności od regionu ii obciążenia administracji.

Podatki związane z wynajmem turystycznym. 

Wynajem turystyczny nieruchomości w Hiszpanii wiąże się z obowiązkiem rozliczania uzyskanych dochodów. Zasady opodatkowania różnią się w zależności od statusu podatkowego właściciela – czy jest on rezydentem Hiszpanii, czy też nierezydentem. Dodatkowo, w niektórych przypadkach mogą mieć zastosowanie inne podatki, takie jak VAT (IVA) czy podatek od działalności gospodarczej (IAE). Poniżej przedstawiamy szczegółowe informacje na temat obowiązków podatkowych związanych z wynajmem turystycznym.

Podatek dochodowy od wynajmu turystycznego.

a) Właściciel będący nierezydentem podatkowym

Jeśli właściciel nieruchomości nie jest rezydentem podatkowym w Hiszpanii, podlega opodatkowaniu na zasadach Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) – podatku dochodowego od nierezydentów.

b) Właściciel będący rezydentem podatkowym

Osoby posiadające rezydencję podatkową w Hiszpanii rozliczają dochody z wynajmu w ramach Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) – podatku dochodowego od osób fizycznych. Wynajem turystyczny rozliczany jest jako dochód z kapitału nieruchomości. W przypadku świadczenia usług hotelowych, wynajem turystyczny rozliczany jest jako przychód z działalności gospodarczej. 

Podatek VAT (IVA) i podatek od przeniesienia majątku (ITP)

Podstawowy wynajem turystyczny nie podlega opodatkowaniu VAT, chyba że właściciel świadczy dodatkowe usługi charakterystyczne dla działalności hotelarskiej.

• VAT (IVA) – 10%

  • Obowiązuje, jeśli właściciel świadczy usługi typowe dla hoteli, np.:

  • Regularne sprzątanie podczas pobytu gości.

  • Oferowanie recepcji lub innych usług hotelowych.

  • Właściciel musi zarejestrować się jako podatnik VAT i składać deklaracje.

  Podatek od przeniesienia majątku (ITP)

• Standardowy wynajem turystyczny (bez usług hotelowych) podlega opodatkowaniu podatkiem ITP. Jest to podatek regionalny, którego stawki zależą od wspólnoty autonomicznej.

Podatek od działalności gospodarczej (IAE)

Podatek od działalności gospodarczej (Impuesto sobre Actividades Económicas – IAE) dotyczy wynajmu prowadzonego jako działalność gospodarcza. Zwolnienie z IAE przysługuje, jeśli roczny obrót nie przekracza 1 mln EUR.

Sankcje za nieprawidłowe rozliczanie dochodów

Hiszpański urząd skarbowy (Agencia Tributaria – AEAT) aktywnie monitoruje wynajem turystyczny, analizując dane z platform rezerwacyjnych oraz przepływy finansowe.

• Kary za niezapłacone podatki wynoszą od 50% do 150% niezapłaconej kwoty.

• Dodatkowe sankcje mogą obejmować odsetki za zwłokę i grzywny administracyjne.

• Właściciele mogą zostać wezwani do dostarczenia dokumentacji potwierdzającej legalność i opodatkowanie wynajmu.

Czy wynajem turystyczny nadal się opłaca?

Pomimo rosnących restrykcji, wynajem krótkoterminowy pozostaje atrakcyjną formą inwestycji. W popularnych regionach, takich jak Costa del Sol czy Wyspy Kanaryjskie, dobrze zarządzane nieruchomości mogą generować wysoki zwrot inwestycji. 

Kluczowe jest jednak odpowiednie przygotowanie – przed zakupem warto dokładnie przeanalizować lokalne regulacje, skonsultować się z prawnikiem oraz upewnić się, że wybrana nieruchomość spełnia wymogi konieczne do uzyskania licencji.

Jak zabezpieczyć inwestycję?

Wynajem turystyczny to jedna z najbardziej dochodowych form inwestowania w hiszpańskie nieruchomości, ale wymaga staranności i znajomości przepisów. Aby uniknąć problemów prawnych i finansowych, warto:

• Dokładnie sprawdzić regulacje dotyczące licencji turystycznych w danym regionie,

• Zweryfikować zasady obowiązujące w budynku i wspólnocie mieszkaniowej,

• Skonsultować się z doradcą ds. prawa nieruchomości i podatków,

• Rzetelnie rozliczać dochody i odprowadzać wymagane podatki.

Planujesz zakup nieruchomości w Hiszpanii? Skontaktuj się ze specjalistami, którzy pomogą Ci przejść przez proces legalizacji wynajmu i maksymalizować zwrot z inwestycji.