Czy zakup nieruchomości z przejęć bankowych w Hiszpanii jest bezpieczny?

Inwestycja w nieruchomość przejętą przez bank w Hiszpanii może być ciekawą alternatywą ze względu na jej przystępność cenową w porównaniu ze średnią ceną na rynku.

W tym artykule wskażemy Państwu zalety oraz wady zakupu takich nieruchomości, a także podpowiemy na co zwrócić uwagę rozważając tego typu inwestycje. 

Zalety

• Oszczędność: nieruchomości przejęte przez bank są zazwyczaj wyceniane według wartości hipoteki, jaką są obciążone i wystawiane na licytacji nawet za połowę pierwotnej wartości. Zapewnia to kupującym dobry stosunek jakości do ceny. 

• Korzystne warunki finansowania: kupujący poszukujący finansowania mogą skorzystać z korzystnych warunków, takich jak wyższy wskaźnik loan to value (LTV) – relacja wartości kredytu do wartości nieruchomości, a także wydłużone warunki spłaty, co czyni te nieruchomości atrakcyjną opcją dla inwestorów potrzebujących wsparcia finansowego.

• Możliwości inwestycyjne: entuzjaści zakupu nieruchomości pod remont mogą uznać te nieruchomości za idealne do tego typu projektów, które potencjalnie mogą prowadzić do wzrostu wartości nieruchomości i odsprzedaży z zyskiem w przyszłości.  

Wady

• Niekompletna dokumentacja: w nieruchomościach z przejęć bankowych może brakować dokumentów lub zezwoleń wymaganych przez prawo hiszpańskie, mogą one wymagać remontu lub przyłączenia mediów.

• Nieuregulowane zobowiązania: opłaty lokalne, a także zobowiązania wobec wspólnoty mieszkaniowej mogą być nieuregulowane, a informacje dostępne na ten temat ograniczone. 

• Ograniczona ochrona prawna: banki co do zasady sprzedają nieruchomości bez podjęcia działań zmierzających do aktualizacji ich stanu prawnego, takich jak przykładowo uzyskanie niezbędnych licencji czy aktualizacja danych w Księgach Wieczystych.

• Lokalizacja: nieruchomości przejęte przez banki często znajdują się w głębi lądu, w mniejszych miastach lub wsiach, a nie w głównych ośrodkach miejskich lub nadmorskich popularnych kurortach turystycznych. 

W celu zmniejszenia ryzyka związanego z wadami tego typu inwestycji przedstawiamy Państwu następujące rozwiązania:

1. Sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości.

W przypadku zainteresowania tego typu transakcją należy upewnić się z prawnikiem od nieruchomości w Hiszpanii czy wszelkie długi związane z nieruchomością zostały uregulowane, a wszelkie obciążenia na nieruchomości usunięte z ksiąg wieczystych przed zawarciem umowy sprzedaży. 

W każdej transakcji na rynku nieruchomości standardowo przeprowadzamy due diligence nieruchomości czyli badanie stanu prawnego, w tym sprawdzenie stanu w Księgach Wieczystych, zebranie niezbędnych pozwoleń, sprawdzenie uregulowania należności takich jak opłaty lokalne oraz zobowiązań wobec wspólnoty mieszkaniowej. W wielu przypadkach niektóre z tych dokumentów mogą nie być dostępne. 

Przy wystąpieniu rozbieżności między danymi w dokumentacji, a stanem rzeczywistym niezwłocznie informujemy o tym kupującego. 

Należy pamiętać, że banki nie podejmują żadnych działań w celu aktualizacji księgi wieczystej, ani uzyskania niezbędnych zezwoleń. 

Jeżeli nie możemy uzyskać informacji na temat uregulowania zobowiązań wobec wspólnoty czy też opłat lokalnych, w umowie przedwstępnej zastrzegamy, że za ewentualne zobowiązania strona sprzedająca odpowiedzialna jest przed zawarciem umowy sprzedaży. Zarówno organy administracji lokalnej, jak i wspólnota mieszkaniowa mogą domagać się zapłaty zarówno od poprzedniego, jak i nowego właściciela. 

2. Przegląd techniczny.

Jedną z naszych rekomendacji jest przeprowadzenie niezależnego przeglądu technicznego przed podjęciem decyzji o zakupie nieruchomości. To szczegółowe badanie może ujawnić konieczność dokonania niezbędnych napraw lub przyłączenia mediów, a więc w konsekwencji całkowity wydatek na nieruchomość będzie wykraczał poza początkową cenę zakupu. Chociaż niektóre z nieruchomości mogą zostać nabyte w celu całkowitego remontu, zdarzają się takie, które znajdują się w nowych inwestycjach i na pierwszy rzut oka mogą być gotowe do zamieszkania. Istotne jest jednak, aby sprawdzić wszystkie możliwe wady, które mogą nie być widoczne. 

3. Uzyskanie wartości rynkowej nieruchomości.

Jest to podstawowy, ale fundamentalny krok, który należy wziąć pod uwagę przy zakupie jakiejkolwiek nieruchomości. Wartość rynkową można określić za pomocą wyceny dokonaną przez profesjonalistę. 

4. Możliwość finansowania za pomocą kredytu hipotecznego w Hiszpanii.

W przypadku jeżeli potrzebują Państwo wsparcia w finansowaniu zakupu nieruchomości w Hiszpanii, tego typu inwestycja co do zasady zaowocuje lepszymi warunkami finansowania takimi jak wyższy wskaźnik loan to value (LTV) czy wydłużony okres spłaty. Zazwyczaj limit finansowania wynosi od 60 do 70%. Będzie to oczywiście zależeć od indywidualnej zdolności kredytowej. Może się także zdarzyć, że zajęta nieruchomość nie spełnia warunków niezbędnych do jej finansowania. Najczęstszym problemem jest brak wymaganej dokumentacji lub zmiana przepisów urbanistycznych, która powoduje, że nieruchomość jest “nielegalna”. 

Podsumowując, chociaż inwestycja w nieruchomości przejęte przez bank w Hiszpanii może być interesująca pod względem finansowym, konieczne jest przeprowadzenie dokładnej analizy due diligence. Należy także pamiętać, że chociaż cena zakupu nieruchomości przejętej od banku może być okazyjna, podatek należny w związku z dokonaniem tej transakcji może być naliczony od wyższej wartości niż cena nieruchomości. Skorzystanie z pomocy prawnej w związku z zakupem nieruchomości w Hiszpanii będzie miało ogromne znaczenie w celu zapewnienia bezpieczeństwa prawnego oraz sprawnego przejścia przez cały proces.