Umowa najmu z opcją wykupu - El contrato de alquiler con opción a compra

Najem z opcją wykupu (ang. rent to buy) to rodzaj najmu, w którym najemca może zdecydować się na zakup nieruchomości po spełnieniu warunków określonych w umowie. Umowa najmu z opcją wykupu to umowa najmu, w której zawarta jest klauzula określająca cechy przyszłej sprzedaży wynajmowanej nieruchomości.

Umowa najmu z opcją wykupu - regulacje prawne

1. Ley de Arrendamientos Urbanos - Ustawa w sprawie umów najmu i dzierżawy na obszarach miejskich

2. Normativa Hipotecaria - Regulacje o kredycie hipotecznym

3. Código Civil - Kodeks Cywilny

Charakterystyka najmu z opcją wykupu

• okres trwania umowy może być swobodnie ustalony przez strony,

• termin na realizacje opcji wykupu może być krótszy niż czas trwania umowy najmu, równy okresowi najmu lub przekraczający okres najmu, ale nie dłuższy niż dopuszczalne przez Ley de Arrendamientos Urbanos przedłużenie umowy najmu o okresy roczne aż do osiągnięcia okresu obowiązywania 5 lat, a w przypadku osób prawnych 7 lat

• jeżeli strony nie ustaliły terminu na zrealizowanie opcji wykupu, obowiązuje ona przez okres trwania umowy najmu i wygasa

• czynsz najmu odejmowany jest od ostatecznej ceny sprzedaży nieruchomości

• właściciel nieruchomości nie może jej sprzedać osobie trzeciej w czasie trwania umowy najmu z opcją wykupu

• najemca wpłaca gwarancję (la prima de la opción), którą traci jeżeli zrezygnuje z nabycia nieruchomości

• co do zasady wpłata gwarancji nie jest obowiązkowa, ale powszechna w obrocie gospodarczym i wynosi 10% ceny końcowej sprzedaży nieruchomości

Kroki, które należy wykonać, aby zrealizować najem z opcją wykupu

1. Sporządzenie i podpisanie umowy najmu z opcją wykupu.

2. Wpłata gwarancji opcji wykupu (prima de la opción).

3. Zawarcie umowy sprzedaży w terminie wykonania zobowiązania oraz zapłata ceny końcowej pomniejszonej o skumulowaną kwotę czynszu zapłaconą do momentu skorzystania z opcji wykupu.

4. Przeniesienie własności nieruchomości oraz wpis do Księgi Wieczystej.

Co powinno znaleźć się w klauzuli opcji wykupu?

• Wyraźne oświadczenie woli obu stron o opcji wykupu.

• Określenie przedmiotu umowy czyli wskazanie nieruchomości, której własność zostanie przeniesiona w przypadku zrealizowania opcji wykupu. "D/Doña. ... concede, por la presente, a D/Dña. ... quien acepta, un derecho de opción de compra sobre la finca descrita en ... La finca se transmitirá como cuerpo cierto, libre de cargas y gravámenes."

• Cena nabycia nieruchomości, a także w stosownych przypadkach kwota kaucji w związku z przyznaniem opcji wykupu: "las partes acuerdan establecer el precio de la compraventa en la cantidad fija de …………. euros, más los impuestos, cargas y tributos que según ley sean aplicables a la operación." En caso de no ejercer D/Dña. ... su opción de compra durante el período de alquiler, perderá éste la cantidad de ... €, entregada como prima de la opción, la cual quedará en poder de la propiedad."

• Określenie miesięcznej kwoty czynszu, która zostanie odliczona od ceny nabycia nieruchomości w przypadku skorzystania z opcji wykupu.

• Termin zrealizowania opcji wykupu: "a concesión de la presente opción de compra podrá ejercerse por D/Dña ... hasta (...)"

• Sposób zrealizowania opcji wykupu oraz termin na powiadomienie o skorzystaniu z przysługującego prawa: "La optante (D/Dña ....), podrá ejercer su derecho de opción de compra mediante notificación y requerimiento a la propiedad para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa en cualquier momento dentro del período de vigencia de la presente opción. El requerimiento se practicará con al menos ... días de antelación a la fecha en que vaya a otorgarse la escritura, e indicará la fecha y lugar previstos para el otorgamiento."